Fundos imobiliários X Aluguel de imóveis
Qual será o melhor investimento: imóveis ou fundos imobiliários? Para responder a tal pergunta, deve-se estabelecer, primeiramente, os conceitos básicos e uma breve retomada histórica em relação à mentalidade dos indivíduos pela busca de investimentos em tijolo (aluguel de imóveis).
O que é um fundo imobiliário? Também conhecido pela sigla FII, os fundos imobiliários são como uma espécie de “condomínio” de investidores, que reúnem seus recursos para que sejam aplicados em conjunto no mercado financeiro; ou seja, pode-se entender os FII´s como um investimento realizado através da Bolsa de Valores em que o investidor compra 1 ou mais cotas de fundo, obtendo dinheiro com a valorização da cota ou com a distribuição de rendimentos realizada pelo administrador do FII. Geralmente, os ativos adquiridos são empreendimentos, como prédios e edifícios comerciais, também havendo outros investimentos em imóveis, como Letras de crédito imobiliário e Certificados de Recebíveis imobiliários. É importante salientar que, tal modalidade de investimento está cada vez mais presente na carteira dos investidores, apesar da pandemia de Covid-19 que afetou negativamente alguns segmentos dos fundos, sendo um exemplo os de shopping Centers e escritórios corporativos.
Por que muitos indivíduos investem em imóveis? Com a crise inflacionária brasileira (1964-1973;1986-1994), que só foi debelada a partir do Plano Real em 1994, um dos únicos investimentos considerados seguros era a compra de imóveis (visto o cenário de insegurança em relação ao investimento em ativos financeiros). Atualmente, 27 anos após a estabilização econômica pelo Plano Real, essa crença conservadora ainda é presente na sociedade (explicada em termos a partir da quantia de quase 1 trilhão de reais na caderneta de poupança).
Mas afinal, quais são as principais diferenças entre o aluguel de imóveis e o investimento em fundos imobiliários? Em primeira instância, os fundos imobiliários se destacam positivamente pelo baixo custo para realizar o investimento, além de uma elevada liquidez quando em comparação à compra de imóveis. Por exemplo, caso o indivíduo possua apenas R$1.000,00, não se conseguirá comprar uma propriedade. No entanto, com tal valor, o investidor é exposto a uma gama de alternativas interessantes no setor imobiliário, desde a aquisição de FII´s de shoppings e galpões logísticos, até de moradias residenciais. Ademais, pode-se salientar que a vacância dos FII´s é muito menor em relação ao aluguel de imóveis. Por exemplo, em uma situação de crise, se o inquilino deseja sair da propriedade, a vacância será de 100%, o que não ocorre com os fundos imobiliários postos em mesma situação de análise. Em relação a expectativa de rentabilidade, encontra-se um pareamento entre as duas modalidades, considerando um investimento de R$1.000.000,00. A média de retorno mensal dos fundos imobiliários é de 0,50% ao mês, gerando uma quantia de R$5.000,00 mensais. O que não é diferente do setor de alocação de imóveis, já que o retorno dos aluguéis (em grandes capitais), gira em torno dos 0,50% (considerando uma propriedade de R$1.000.000). Analisando a partir da ótica locacional, os imóveis apresentam vantagem. Dá-se ao investidor maior liberdade para investir e expande a capacidade do próprio de investir em bairros específicos (à sua preferência). Ainda não há fundos que invistam apenas em determinadas regiões/bairros. Por fim, sob o caráter da tributação, o rendimento dos fundos imobiliários é isento de Imposto de Renda sobre os rendimentos pagos pelos fundos. Porém, o investidor não é isento da tributação em relação ao ganho de capital (que gira em torno de 20% sob o lucro obtido na operação). No caso dos imóveis, há um escalonamento, que se inicia com 15% para vendas de até R$5.000.000,00 e 22,5% para operações acima de R$30.000.000,00. Há apenas uma exceção ao pagamento do imposto de renda (para quem tem um imóvel de valor inferior a R$400.000,00), desde que o proprietário adquira outro em até 180 dias.
A partir das características analisadas, sob o ponto de vista financeiro, investir em fundos imobiliários é mais atrativo. Porém, a escolha é feita a partir do perfil e objetivo do investidor, além de se levar em consideração os cenários globais e regionais.